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出任華僑城集團一把手的3年前，段先念曾在西安任職超過20年時間，現(xiàn)在，他又計劃通過華僑城集團延續(xù)自己在西安的文旅事業(yè)，“雄心勃勃”的行動里，包括接下來向這個中國西北的二線城市砸下2380億元的投資。

段先念在西安締造了赫赫有名的“曲江模式”，這是他過去逾20年從政經(jīng)歷的主要政績之一，依其所述，“曲江模式”即“文化+旅游+城市”，具體而言就是挖掘土地的文化資源，通過市場化運作，大項目帶動戰(zhàn)略，推動文旅資源周邊的地產(chǎn)與商業(yè)價值。

段先念一手締造的“曲江模式”，某種程度上，已經(jīng)被他延續(xù)并套用為華僑城集團的發(fā)展方向，華僑城集團新近確定的“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”新戰(zhàn)略，與曲江模式不謀而合，唯一不同的是身份換位，這位文旅產(chǎn)業(yè)激進者從政府部門調(diào)任大型央企。

華僑城集團在西安2380億元的投資計劃里，其籌劃約114億元增資控股西安曲江文化產(chǎn)業(yè)投資（集團）有限公司（以下簡稱“曲江文投”），但“出師未捷”，這筆交易由于耗時1年仍未獲得陜西省政府等監(jiān)管部門批復，被迫終止。

據(jù)《中國經(jīng)營報》記者獲悉，華僑城集團名下的部分文旅項目則面臨持續(xù)經(jīng)營不善、運營質(zhì)量下滑的壓力。

其中，深圳歡樂谷、成都歡樂谷、北京歡樂谷、云南華僑城、深圳東部華僑城等多個主要文旅項目2017年接待游客人次及門票收入均出現(xiàn)下滑，泰州華僑城項目由于持續(xù)經(jīng)營不善，甚至被剝離華僑城集團控制的上市公司深圳華僑城股份有限公司（000069.SZ，以下簡稱“華僑城股份”）體外，以避免該項目拖累上市公司業(yè)績表現(xiàn)。

同出一脈的戰(zhàn)略模式

段先念在出任華僑城集團董事長之前，他在西安的任職履歷，主要落在西安市曲江新區(qū)及其下屬投資的曲江文投，在這兩家單位長期供職，其實是段先念締造“曲江模式”的經(jīng)驗縮影，“鑄就”了其在西安的政績，并將此延續(xù)到了華僑城集團。

段先念締造的“曲江模式”爭議頗大，尤其招致了文化界及民生的廣泛批評。

他對“曲江模式”的思路是大資本運營、大產(chǎn)業(yè)布局、大項目帶動，運用文旅資源整合、捆綁項目、委托經(jīng)營、土地劃撥和資本運營等手段，不斷增強投融資能力，擴大資本總量，并以投融資平臺為母體，相繼整合組建影視、會展、旅游、演藝及大明宮投資集團等文化企業(yè)集團。

但根據(jù)早前《人民日報》援引一位批評人士的意見指出，所謂的曲江模式，其實是“用文化粉飾地產(chǎn)”，內(nèi)在規(guī)則是“圈地、文化藝術(shù)炒作、全球招標搞規(guī)劃、貸款、基礎(chǔ)建設(shè)、招商引資、地價成倍甚至數(shù)量級上漲、出讓土地獲得資金、炒文化概念建主題公園、土地再次升值”。

比如，段先念在西安曲江新區(qū)主導的大明宮遺址公園項目耗資120億元，但政府不投入一分錢，靠地產(chǎn)商先墊資拆遷，完成土地整理和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，包括建設(shè)一些宮殿景觀。作為補償，地產(chǎn)商將按照前期墊資金額，以拆遷成本價獲得相應(yīng)土地。

大型商業(yè)開發(fā)裹挾文旅資源的曲江模式，導致的開發(fā)結(jié)果是西安大明宮遺址保護項目規(guī)劃里，除了幾個博物館類項目以外，其余全部是寫字樓、酒店與住宅小區(qū)，大明宮遺址公園及其周邊地區(qū)的土地全部由中海地產(chǎn)、華遠地產(chǎn)等開發(fā)企業(yè)瓜分。

段先念從西安調(diào)任華僑城集團以后，2017年，華僑城集團將公司新戰(zhàn)略定位為“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”，實際上與段先念在西安締造的“曲江模式”同出一爐。

幾乎在調(diào)整新戰(zhàn)略的同一時期，華僑城集團與西安市政府簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，將落地實施一系列重大合作項目，總投資規(guī)模多達2380億元，其中包括增資控股曲江文投。

尤其值得一提的是，段先念曾經(jīng)在曲江文投及其投資的陜西文化產(chǎn)業(yè)投資控股（集團）有限公司擁有多年任職經(jīng)歷。

截至目前，據(jù)記者查詢，華僑城集團位于西安的開發(fā)項目包括華僑城曲江項目“108坊”，該項目前3期已經(jīng)實現(xiàn)竣工，在建項目則有華僑城天鵝堡項目，同樣位于曲江新區(qū)。

華僑城集團在2017年與西安市政府簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議的多個重大項目暫未體現(xiàn)在公司報表上，目前該集團在西安的待開發(fā)土地僅含一宗少量面積的商業(yè)地塊。

據(jù)了解，華僑城集團已經(jīng)在西安敲定了位于西咸新區(qū)的灃東華僑城文旅項目、位于未央?yún)^(qū)的華僑城漢城湖主題文化綜合項目，以及與曲江新區(qū)新簽約了3個合作項目，并且據(jù)記者進一步查詢，華僑城集團已經(jīng)為上述部分文旅項目新設(shè)了項目公司。

針對華僑城集團重資投向西安地區(qū)，該集團一位人士回復記者稱，增資控股曲江文投，是華僑城集團與曲江新區(qū)合作的子項目之一，合作終止不影響與西安戰(zhàn)略合作項目的推進，2018年2月下旬華僑城集團在西安總投資670億元的灃東華僑城文旅項目已經(jīng)開工，未央華僑城漢城湖等項目也在推進。

“華僑城集團較大特點是開發(fā)業(yè)務(wù)保持了較高的毛利率水平，原因包括開發(fā)項目主要位于廣東省深圳、上海等核心城市，另外更重要的原因是開發(fā)大型文旅項目與政府協(xié)商取得的土地成本較低。”華泰證券一位長期跟蹤華僑城股份的地產(chǎn)分析師告訴記者，“西安此前是全國熱點城市的洼地，但過去一年已經(jīng)墊高，面臨嚴格的政策調(diào)控。因此華僑城集團集中傾注大量資源到單一城市，要防范開發(fā)業(yè)務(wù)地區(qū)集中度過高的風險，尤其是考慮到集團核心管理層的任職背景及敏感政商關(guān)系的風險。”

部分文旅項目經(jīng)營不善

華僑城集團在西安多達2380億元的投資計劃“高舉高打”，但值得警惕的是，華僑城集團旗下多個大型文旅項目則正在面臨規(guī)劃調(diào)整及經(jīng)營不善的風險。

華僑城股份是華僑城集團開發(fā)及管理文旅項目的主要業(yè)務(wù)平臺，2017年華僑城股份營業(yè)收入里，其中旅游綜合收入逾185億元，同比增長16%左右。但其運營的14個文旅項目中，一半數(shù)量的項目接待游客人次及門票收入出現(xiàn)下滑，而整體旅游綜合收入有所增長，主要受新開業(yè)的文旅項目運營業(yè)績拉動。

其中，天津歡樂谷受地理位置以及北京歡樂谷分流影響，接待游客人次及門票收入始終相對較低，深圳歡樂谷、成都歡樂谷、云南華僑城等文旅項目游客人次及門票收入下滑系所在城市周邊同類產(chǎn)品較多競爭分流所致。

而且，2016年華僑城集團旗下接待游客人次門票收入最高的是深圳歡樂谷、北京歡樂谷、上海歡樂谷、深圳世界之窗、深圳東部華僑城項目，其中深圳歡樂谷、北京歡樂谷和深圳東部華僑城這3個主要的文旅項目運營情況均出現(xiàn)下滑。

泰州華僑城文旅項目則是由于持續(xù)經(jīng)營不善，2017年4月份，華僑城股份將其剝離了公司體外，出售給控股股東華僑城集團，以避免拖累上市公司業(yè)績表現(xiàn)。

2014年~2016年期間，泰州華僑城文旅項目公司分別錄得的凈虧損金額均接近2億元，至華僑城股份向華僑城集團轉(zhuǎn)讓該項目公司時，標的公司賬面凈資產(chǎn)為凈虧損1.6億元，轉(zhuǎn)讓對價為5200萬元，因此，這筆交易運作反而使得華僑城股份錄得了逾2億元股權(quán)出售收益。

記者也向華僑城集團及華僑城股份核實將泰州華僑城文旅項目剝離出上市公司體外，是否為規(guī)避該項目對上市公司業(yè)績表現(xiàn)的拖累，但雙方對這一交易均不予置評。

同時，華僑城集團巨資投入大型文旅項目，也要面臨政策及規(guī)劃調(diào)整的風險。比如重慶華僑城文旅項目，華僑城集團開發(fā)的該項目多宗地塊存在閑置情形，主要原因是政府規(guī)劃調(diào)整所致，導致該項目地塊長期閑置難以推進開發(fā)。

華僑城集團的“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”大型文旅項目開發(fā)模式，推高了該集團的毛利率水平。2017年度，華僑城集團整體毛利率水平為32.29%，其中占營收比重28.76%的旅游綜合業(yè)務(wù)毛利率為42.65%，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)所占華僑城集團營業(yè)收入比重亦接近三成，其毛利率水平高達55.24%，超過了大部分開發(fā)企業(yè)。

根據(jù)記者從一家評級機構(gòu)獲取的關(guān)于華僑城股份的材料，2017財年華僑城股份的綜合毛利率達到了50.12%，較上年略有下滑，但也依然維持在較高水平。華僑城股份2017年度協(xié)議銷售均價接近5.4萬元/平方米，2016年甚至接近6萬元/平方米，同比出現(xiàn)下滑主要是政府限價調(diào)控政策所致。

但華僑城股份毛利率較高，一方面是由于開發(fā)項目主要位于深圳、上海等核心城市，較高的銷售均價推高了毛利率水平，另一方面則是因為公司獲取土地成本仍然較低。2017年度，華僑城股份在深圳、重慶、武漢、成都等熱點城市繼續(xù)新增了大量土地，支付了逾300多億元土地價款，但全年新增土地儲備樓面均價僅為7100元/平方米左右，處在行業(yè)較低水平。

“華僑城集團偏好動輒數(shù)百億元的投資項目，深受地方政府歡迎，并且愿意提供便利與資源，這些文旅項目的開發(fā)運作是以文化旅游帶動商業(yè)開發(fā)，尤其是房地產(chǎn)，這在地價高企的熱點城市，低成本獲取土地方面，華僑城集團擁有其他地產(chǎn)商難以企及的優(yōu)勢?！卑残抛C券一位地產(chǎn)分析師評價說，“華僑城集團開發(fā)文旅項目的風險敞口在兩個方面：一是地方政府的政策與規(guī)劃的變動，包括主政者調(diào)任、換屆等；二是華僑城集團要保持文旅項目運營能力在相對高的水平?！?/p>

*本文來源：中國經(jīng)營網(wǎng)，作者：余燕明、童海華，原標題：《起底華僑城的文旅“套路”》。